央企第一地产股,隐藏的五个保利套路

2020-04-17 15:20:56 阅读(1934)

  4月15日晚,保利年报一出,就炸开了锅,每10股分红8.2元(含税)的方案,相当于给股东一个回报超过5%的理财产品,这还不包括保利地产去年股价上涨的部分。

  保利地产也在年报里多次提到,公司“规模稳居行业前五、央企第一”,2019年实现签约金额4618.48亿元,实现营业总收入2359.81亿元,净利润增长更是高达47%,堪称是近几年最完美的一个财务年。

  但在坐稳央企第一地产股、公布高分红方案的同时,保利地产亮眼的报表其实也掩盖了很多问题。下面就是保利地产隐藏的五个保利套路,大家一起来看看吧。

  1、利润高增套路化

  利润可以隐藏,也可以做高,这几乎是房地产圈公开的秘密。保利地产在业绩预告时公布的净利润增长幅度为40.5%,正式年报发布的时候净利润增长被调高了7个百分点,至47.9%,这也是很多小股东产生激动情绪,认为保利地产业绩超预期的缘由。

  如果翻回保利地产公布的2019年三季报,会发现保利到9月底的净利润增速还是30.5%,营业收入为1118亿元。这意味着在第四季度,保利地产加快了项目结转速度,一口气将1241亿元营收拉进了财务报表中,比前三季度的总和还多。

  保利地产也在年报中说,营收、利润增长的原因之一是“房地产业务结转加快”,结算金额增长了22.59%,直接拉高了利润总额。

  在保利地产2019年2359.81亿元营收中,华南片区贡献了807.76亿元,约占1/3的比例,而华南片区也是保利地产业务中毛利率最高、销售额最高的区域,它在报表中的作用一可以拉高总额,二可以拉高公司整体利润率,将毛利率保持在35%左右。

  问题是这种情况能持续多久?2019年保利地产销售额是4618.48亿元,未来华南市场能够撑起超过1500亿元的结算收入吗?目前很难看到确定答案。2019年保利地产在华南片区的城市中,广州销售额超420亿元,佛山超200亿元,要靠单片区支撑整个公司的利润增幅会有不小的缺口。

  所以,保利地产在2018年、2019年都大力度拿地,以便维持这种增速,但相比规模增长,利润率在市场见顶的情况下更难维持。

  在这种情况下,提前透支利润也不失为一个好招。年报发布之后,就有很多人喊保利地产的估值低了,万科3000亿市值,7.7倍估值,保利地产只有1880亿市值、6.7倍估值,保利地产的盈利状况好于万科,这不合理。

  实际上,2019年保利地产和万科的毛利率相差不多,但万科把60%的利息费用化了,只有约40%的利息资本化比例,而保利地产的利息资本化比例超过70%,这一项更加激进的处理方式就比按照万科的比例处理多出了超过45亿利润。而且万科的估值中包含目前成长性更好的物业版块,而保利地产的物业业务已经分拆出去了,实际上两家企业更多是财务计算方式不同,如果按照万科的方式计算,保利地产的估值都要超过8倍了,毛利率则要更低。

  2、分红兴奋剂

  保利地产2019年年报中最亮眼的地方在于分红,甚至因为分红增加而掩盖了销售增速的问题。

  2019年保利地产签约金额4618亿,同比增长14.08%,高于万科的3.9%增速,低于排名前一位的融创20.7%的同比增速,均属于中规中矩,并没有特别利好的一年。

  但相比之下,保利地产2019年的每股分红金额同比增长了64%,2016-2019年四年间的每10股派发现金红利的金额(含税)分别为3.15元、4.00元、5.00元、8.20元,可以看出前几年稳定,2019年则忽然跳涨。

  分红跳涨的原因可能与利润结算增速有关,也可能意味着保利地产做好了换节奏的准备。

  按照分红方案,截至2019年底保利地产管理层持股30,541,389股,预计分红2504.4万元,总数相比民营企业并不多。但其中董事长宋广菊持股数19,275,800,按说分红有1580万元。令人遐想的是1960年出生的宋广菊距离62岁的央企领导退休年龄越来越近,之后保利地产如何走是一个必须摆在桌面上的问题了。

  但在此前,高分红对于拉升保利的市场好感,以及对宋广菊本人都是一种非常有人情味的解决方案。只不过,这一切都建立在2020年的业绩基础上。

  3、增速

  有一位业内资深人士曾经说,保利地产是一家“配速”非常好的企业,过去十年中其销售额增长率始终在20%左右,很稳。

  但2019年保利地产的销售额增速下降到了14.08%,只不过被跳涨的分红数据掩盖了。而且仔细分析保利地产营业收入的区域结构会发现一个问题:北京、上海及这两个城市圈内的营收碰到了增速问题,更多的增长来自于西部和其它二线城市区域。

  尽管保利地产并未公布2019年销售金额的详细区域结构情况,营收又可能因为主动控制结算的原因和销售不同步,但大概率上也能得出结论:保利地产的销售结构正在发生变化,2018年之后毛利率相对较低的区域占比正在增加。

  那么保利地产面临两种选择,一是顺应惯性,不主动调整,让毛利率下降,通过财务手段做曲线平滑;另外就是加大长三角、环渤海城市圈的拿地力度,再找回原来的结构,但这个过程中,因为拿地成本已经不可避免的上升,所以仍会有一个利润下行过渡期。

  并且,今年碰上疫情之后,保利地产的调整动作相对较慢,业绩降幅非常明显。保利地产4月9日晚公告数据,第一季度保利地产实现签约面积490.24万平方米,同比下降29.97%;实现签约金额710.21亿元,同比下降35.24%。而且,3月份没有回升,当月实现签约面积201.37万平方米,同比下降28.86%;实现签约金额273.70亿元,同比下降35.85%。

  此外,保利地产在地产主业之外做了很多新业务,商管、建筑、房地产基金、会展、文旅、康养、教育、公寓等,有几块业务做得还不错,但却面临一个问题:多元化业务毛利率较低,比地产业务低了近13个百分点,目前不敢投入过多资源,因为一旦占比上升,也会拉低公司的整体利润率。

  那么,保利地产将会如何选择来平衡销售增速和利润率呢?

  4、纠结的杠杆

  实际上,保利地产并不是不想要增速,没有一家上市公司会抵御增速的诱惑,但保利地产有难言之隐。

  一位保利地产的员工在私底下吐槽:央企受限制太多了,民营企业借钱是超最多了去借,但保利的杠杆率就要受到很大限制。

  仔细看过保利地产年报的人会发现,这种吐槽在企业财务中被用资本手段解决了。

  2019年保利地产年报中有一组非常纠结的数字对比:公司净负债率56.91%,同比大幅降低23.64个百分点;但增加了91.8亿元的永续债。

  去年保利地产的有息负债综合融资成本仅约4.95%,却拿着156.8亿元的永续债——舍弃低利息融资,用高利息但不计入杠杆的永续债产品,可能就是保利加杠杆的一种方式,相信这种方式在未来相当长时间内都会被使用。

  2019年末,保利地产账面有息负债2700.49亿元,其中一年内到期债务633.26亿元,货币资金1389.7亿元,资金上非常安全,有能力继续加杠杆。但比账面数字更高的负债率,以及快速增加的少数股东权益,都在暗示一个信息:高分红是一时之策,并不会持续,和TOP4拼规模才是公司最想做的,可惜和领先一个身位的融创相差944亿元,这事儿就只能偃旗息鼓去做。

  5、渠道依赖症

  在保利地产2019年年报中还有一组非常奇怪的数据。2019年保利地产的销售费用中,职工薪酬相比上期缩减了58.5%,销售代理费用却上升了47.4%,增加8.9亿元。

  在管理费用中,职工薪酬有26.8%的正常涨幅,可以推测保利地产在2019年大量缩减了自有销售团队比例,把大部分案场交给了代理公司和渠道。

  去年关于代理和渠道的争论非常多,主流的声音是地产企业销售中过多依赖外部资源将来会被绑架,导致市场敏感度和利润率下降,因此一些房企开始注重自建渠道,不知道保利地产会不会在2020年改变对外部销售力量的依赖,不过央企的结构性调整的效率不要期待过高。

  此外,保利地产在前两年还拿过一些地王项目,比如上海周浦地王,楼面价4.36万元/㎡,溢价率近300%,入市售价不到7万元/平米;2018年3月耗费101亿元拿下的奥体地块,创下杭州拍地史上耗时最长纪录(12小时)和史上第二高总价地王;在重庆、南京都拿过高价地。这些地块进入结算周期之后,也将会给保利地产带来结算利润率压力。

  保利地产的产品线主要分为标准化产品和精品系列两大类,但2019年的平均售价只有不到1.4万元/平米,并不是一个能卖出高溢价的公司。而且,保利地产多个精装项目曾遭业主质疑,并引发维权。

  此前,成都市新都区保利湖心岛美湖苑的业主向中新经纬客户端投诉称,他们新交付的房子出现了大面积的装修质量问题,引起业主们的不满,并质疑保利方面虚报装修成本,一套房提出100多条整改意见。保利丽湖、爱尚里的业主,也对楼盘的实际装修成本提出质疑,均认为没有达到合同约定的价格。

  或许,靠规模、周转和低息资本见长,这才是保利地产真实的一面。更多保利地产的股票最新资讯,大家可以多多关注微尚时代。

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